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こんにちは。
訪問してくださって、ありがとうございます
今回は、地元工務店に話を聞きに行ったときのことをお話しします。
住宅展示場にあるようなハウスメーカーは、4,000万〜と割高。でも、断熱・気密性能も高く、出来上がりのクオリティも高い。希望エリアの地価が高いので、有名なメーカーを選ぶと土地を希望エリア以外で考えることになるし・・・。でも、大手ハウスメーカーの方が安心感あるし。どちらを優先したらいいの？実際に大手〜中堅5社の展示場を回った体験レポートはこちらも参考にしてみてください。
そうだね・・・。そういえば、実家の近く（希望エリア）で、よく【M工務店】の建築現場をよく見るよ。一度、地元工務店も見に行ってみない？
住宅メーカー選びに迷走していた私は、気分転換も兼ねて、早速M工務店のモデルハウスを見学予約を入れました。
地元工務店のモデルハウスへ。まさかの土地の水面下情報が・・・！
幸運なことに、実家から徒歩５分の場所にモデルハウス（建売物件）があり、翌日見に行くことができました。営業の方は、４０代くらいのベテラン営業マン。話を聞くと、M工務店専属の営業マンではなく、元M工務店の営業で今は独立して営業しているとのこと。
- 子供が３人いて、上の子が再来年小学校に上がるので、それまでに引っ越し完了したい
- 希望の公立小学校エリア内で探したい
- 予算は7000万程度（土地込み）
- 将来、売却も検討中（30年後くらい） ですけど・・・・。
要望をガンガンぶつけてしまいましたが、動じずにスラスラとドンピシャな回答をしてくれます。
それなら、〇〇小学校がおすすめで、お手頃なのは〇〇町ですね！売却を考えるなら、土地価格が落ちにくい〇〇エリアがよくて・・・（以下、続く）
正直、M工務店の営業さんは、大手ハウスメーカーの営業さんの比にならない情報量・知識量でした。大手ハウスメーカーの営業さんは、強いブランド力でお客さんが来てくれるからか、土地についてあまり詳しくなく、人気の学校区にどの町が入るのか、パソコンを見ないとわからないレベルでした。
ですが、M工務店営業さんは、希望エリア周辺の情報量が多く、PCを見ずにスラスラと各町の地価や将来の地価予想などが出てきて、「この人なら信頼できそう」と思えたのです。
この時は、建物の仕様などは話さず、【この予算でどこに建てられるか？】を話合いました。そこで提案してくれたのは、SUMOでは見たことのない土地ばかりで、相場の８割くらい。ネットに出たらすぐ売れてしまうような、駅近or第１種低層住宅専用地域（閑静な住宅地）できれいな整形地でした。
これが【不動産の水面下情報】・・・？！この情報をゲットできたのは、超幸運なのでは？
土地・建物・諸費用と、家づくりにかかるお金は想像以上に多岐にわたります。FP（ファイナンシャルプランナー）への無料相談を早めに活用すると、住宅ローンの適正額や予算の優先順位を整理してもらえます。
なぜ、M工務店は良い土地を安く提供できるのか？
- 遺産相続などで急いで売りたい売主さんからM工務店が直接仕入れている（早く売却したいので、安価で購入できるらしい）
- 条件付き土地（M工務店で家を建てる条件）で安い＝諸経費など割引してくれる
- ネットに出しておらず、営業マンがお客に合わせて紹介したり（しなかったり）するらしい。
建物（平均的な坪数）＋土地＋諸経費込みの合計額が書いてあり、透明性高いのもポイントでした。中には、私たちの予算内の物件もあり、実家から徒歩5分のものも！
この時、超人気駅から徒歩10分の掘り出しものの土地も紹介してもらいました。（実家からは若干遠いので、見送りましたが・・・）
ここに行くまで、正直「実家近くのエリアで注文住宅は無理かな・・・」と諦めていましたが、条件付き住宅なら叶えられる！！と希望が見えてきました。
土地探しは、複数の視点で比べて初めて判断できました
水面下の土地情報は、複数社に相談することで見えてきます。注文住宅・建売含めて一括で比較できるサービスが役立ちました。
水面下の土地はどうやって手に入れる？不動産営業が教えてくれた本音
私は工務店が直接売主から土地を買い付けていたので、ネット未公開の土地情報を入手できました。ですが、ハウスメーカーとは別に土地を購入する方の場合は、どのように入手できるのか？様々な不動産営業マンに聞き込みをした私が、３つポイントをご紹介します。
① 本気度を“見せる”のが最重要
不動産屋は、
冷やかし客・いつか買う人・今すぐ決められる人、
を明確に分けています。
水面下情報が来るのは「今すぐ決められる人」優先です。
📝 この記事でわかること
- 住宅ローン事前審査を通る（できれば）
- 予算上限を明確に伝える
- エリアを絞る
- 例：「このエリアで7,000万円まで。条件合えばすぐ動けます」
②営業マンを“味方”にする
営業は、お客をカテゴリー分けしています。
◎ 売りやすい客
◎ トラブルにならない客
◎ 決断が早い客
ご自身が、そのような客であることをアピールすることが大事です。
📝 この記事でわかること
- 返信は即レス
- 内覧は最短日程
- ダメな理由は明確に伝える
- 毎月1回は連絡
- 「この人に売りたい」と思わせる。
③土地情報が世にでるルートを知っておく
一般的に、売主が土地を売却すると、下記のルートで情報が拡散されるようです。そのため、なるべく早い段階でゲットできると◎良い土地は、レインズに登録直後に不動産屋が買うようなので、レインズに登録してすぐ情報を流してもらえるとよいです。
①売主が不動産会社と媒介契約
②不動産会社が REINS（レインズ）に登録 ←ここでもらえると良い
③他社の不動産会社にも情報共有
④その後、SUUMOなどのポータルサイトに掲載
そのほかに、様々な不動産屋とコネクションを持っておくのも大事です。私は、地元不動産屋・ハウスメーカー系（積水ハウスなど）・大手仲介系（東急リバブルなど）に【この条件に合う土地が出たら連絡ください】と依頼していました。
ちなみに私自身は、間取りを複数社で見比べないまま家を進めてしまって、今も「ほかの会社ならどうだったかな」と考えることがあります。その正直な気持ちと、契約前にやっておくと安心なことはこちらの記事にまとめています。
住まいさがしに必要な情報、まとめて比較
水面下の土地情報は複数社に相談して初めて見えてきました。まず各社の提案を取り寄せてみてよかったです。
我が家も比較してから決めました。打ち合わせ中も、引き渡し後も、「このHMを選んでよかった」と思えています。
まとめ：良い土地は早い者勝ち。自分の優先順位を上げるのが大事◎
最後まで見てくださってありがとうございました。ようやく土地の目星がついてきた我が家。ですが、まだ始まったばかりです。地価の高いエリアに、平凡なアラサー夫婦が家を建てられるのか？まだまだ続きます。
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