第２話「地元工務店を訪ねる」水面下の土地情報の入手方法とは？

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こんにちは。
訪問してくださって、ありがとうございます

今回は、地元工務店に話を聞きに行ったときのことをお話しします。

私

住宅展示場にあるようなハウスメーカーは、4,000万〜と割高。でも、断熱・気密性能も高く、出来上がりのクオリティも高い。希望エリアの地価が高いので、有名なメーカーを選ぶと土地を希望エリア以外で考えることになるし・・・。でも、大手ハウスメーカーの方が安心感あるし。どちらを優先したらいいの？

夫

そうだね・・・。そういえば、実家の近く（希望エリア）で、よく【M工務店】の建築現場をよく見るよ。一度、地元工務店も見に行ってみない？

住宅メーカー選びに迷走していた私は、気分転換も兼ねて、早速M工務店のモデルハウスを見学予約を入れました。

地元工務店のモデルハウスへ。まさかの土地の水面下情報が・・・！

幸運なことに、実家から徒歩５分の場所にモデルハウス（建売物件）があり、翌日見に行くことができました。営業の方は、４０代くらいのベテラン営業マン。話を聞くと、M工務店専属の営業マンではなく、元M工務店の営業で今は独立して営業しているとのこと。

私

要望をガンガンぶつけてしまいましたが、動じずにスラスラとドンピシャな回答をしてくれます。

営業マン

それなら、〇〇小学校がおすすめで、お手頃なのは〇〇町ですね！売却を考えるなら、土地価格が落ちにくい〇〇エリアがよくて・・・（以下、続く）

正直、M工務店の営業さんは、大手ハウスメーカーの営業さんの比にならない情報量・知識量でした。大手ハウスメーカーの営業さんは、強いブランド力でお客さんが来てくれるからか、土地についてあまり詳しくなく、人気の学校区にどの町が入るのか、パソコンを見ないとわからないレベルでした。

ですが、M工務店営業さんは、希望エリア周辺の情報量が多く、PCを見ずにスラスラと各町の地価や将来の地価予想などが出てきて、「この人なら信頼できそう」と思えたのです。

この時は、建物の仕様などは話さず、【この予算でどこに建てられるか？】を話合いました。そこで提案してくれたのは、SUMOでは見たことのない土地ばかりで、相場の８割くらい。ネットに出たらすぐ売れてしまうような、駅近or第１種低層住宅専用地域（閑静な住宅地）できれいな整形地でした。

私

これが【不動産の水面下情報】・・・？！この情報をゲットできたのは、超幸運なのでは？

建物（平均的な坪数）＋土地＋諸経費込みの合計額が書いてあり、透明性高いのもポイントでした。中には、私たちの予算内の物件もあり、実家から徒歩5分のものも！

この時、超人気駅から徒歩10分の掘り出しものの土地も紹介してもらいました。（実家からは若干遠いので、見送りましたが・・・）

ここに行くまで、正直「実家近くのエリアで注文住宅は無理かな・・・」と諦めていましたが、条件付き住宅なら叶えられる！！と希望が見えてきました。

私は工務店が直接売主から土地を買い付けていたので、ネット未公開の土地情報を入手できました。ですが、ハウスメーカーとは別に土地を購入する方の場合は、どのように入手できるのか？様々な不動産営業マンに聞き込みをした私が、３つポイントをご紹介します。

① 本気度を“見せる”のが最重要

不動産屋は、
冷やかし客・いつか買う人・今すぐ決められる人、
を明確に分けています。

水面下情報が来るのは「今すぐ決められる人」優先です。

✔️住宅ローン事前審査を通る（できれば）

✔️予算上限を明確に伝える

✔️エリアを絞る

例：「このエリアで7,000万円まで。条件合えばすぐ動けます」

②営業マンを“味方”にする

営業は、お客をカテゴリー分けしています。
◎ 売りやすい客
◎ トラブルにならない客
◎ 決断が早い客

ご自身が、そのような客であることをアピールすることが大事です。

✔️返信は即レス

✔️内覧は最短日程

✔️ダメな理由は明確に伝える

✔️毎月1回は連絡

「この人に売りたい」と思わせる。

③土地情報が世にでるルートを知っておく

一般的に、売主が土地を売却すると、下記のルートで情報が拡散されるようです。そのため、なるべく早い段階でゲットできると◎良い土地は、レインズに登録直後に不動産屋が買うようなので、レインズに登録してすぐ情報を流してもらえるとよいです。

①売主が不動産会社と媒介契約

②不動産会社が REINS（レインズ）に登録　←ここでもらえると良い

③他社の不動産会社にも情報共有

④その後、SUUMOなどのポータルサイトに掲載

そのほかに、様々な不動産屋とコネクションを持っておくのも大事です。私は、地元不動産屋・ハウスメーカー系（積水ハウスなど）・大手仲介系（東急リバブルなど）に【この条件に合う土地が出たら連絡ください】と依頼していました。

最後まで見てくださってありがとうございました。ようやく土地の目星がついてきた我が家。ですが、まだ始まったばかりです。地価の高いエリアに、平凡なアラサー夫婦が家を建てられるのか？まだまだ続きます。