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朝8時50分、銀行の応接室。0歳の末っ子を連れて、夫婦で座っていました。
この日は土地のローン契約。終わったのは、4〜5時間後でした。書類の山、初めて見る言葉、人生で扱ったことのない金額。「本当に、もう引き返せないんだな」と思いながら、銀行のタブレット画面に何度もサインしました😅
注文住宅は、お金が動く順番が本当に分かりにくいです。我が家は手付金だけで450万円が、契約してから「え、払うの？」と知りました。
この記事では、土地を先に買った我が家の「お金がいつ・いくら動いたか」を時系列で全部書きます。つなぎ融資を使わなかった話も、正直に書きます🌿
我が家のお金の流れ、全体はこう動いた
先に全体像です。我が家は条件付き土地を先に買って、注文住宅を建てるパターンでした。
| 時期 | 何が起きた | 払ったお金 |
|---|---|---|
| 11月 | 土地の売買契約 | 手付金250万円（現金） |
| 12月 | 建物の請負契約 | 着手金200万円（現金） |
| 12月〜1月 | ローンを組む銀行探し | ― |
| 2月 | 土地分のローン契約→土地の決済・所有権移転 | 頭金＋融資で土地代を支払い |
| 3月〜11月 | 土地分の金利のみ支払い期間 | 月約2万円 |
| 10〜11月 | 建物分のローン契約（金額確定後） | ― |
| 12月 | 引き渡し・建物残代金の決済 | ここから本返済（月17万円くらい） |
ポイントは2つです。自己資金で払ったのは契約時の手付金・着手金の計450万円だけ。そして、ローンは土地分と建物分の2回に分けて実行される「分割実行」だったこと。
それぞれ、当時の気持ちと一緒に書いていきます。
「ここで250万円お支払いいただきます」——手付金、聞いてなかった
土地の契約の日。営業さんがスケジュール表を見せながら、さらっと言いました。「ここで250万円、ここで200万円をお支払いいただきます〜」
内心、かなり焦りました。契約前の説明で、手付金の話は出ていなかったからです。「足りなかったらどうしてたの…？うちが世間知らずなだけ？」とモヤモヤしたのを覚えています。
手付金は最終的に土地代・建物代に充当されます。全額の融資が実行されたら、同じ額が口座に残るイメージです。つまり「消えるお金」ではありません。でも、契約の前後に現金450万円が動くことは、誰も先に教えてくれませんでした。
思えば、間取り打ち合わせで追加費用が370万円になったときも「聞いてた話と違う」でした。家づくりのお金は、資金シミュレーションの外側から突然やってきます😅
つなぎ融資は使わなかった（分割実行との違い）
私は「つなぎ融資」という言葉自体を知りませんでした。通知や請求に追われて調べていく中で、「あれ、うちは違うっぽい」と分かった順番です。
私の理解では、こうです。
- つなぎ融資：住宅ローンの実行前に必要なお金（土地代や着工金）を、一時的に別で借りる仕組み。金利や手数料が別にかかる
- 分割実行：住宅ローンそのものを、土地分・建物分と分けて実行する仕組み。我が家はこちらでした
どちらになるかは、銀行とハウスメーカーの組み合わせで決まるようです。ここは契約前に「うちの場合、つなぎ融資は必要ですか？」と聞いてしまうのが確実だと思います。
我が家は分割実行だったので、つなぎ融資の金利・手数料はゼロ。そのかわり、土地分のローンが先に始まりました。この話は、後半でもう一度出てきます。
親からの支援金、タイミングのすれ違いでヒヤッとした
我が家は、土地代の一部に両家の親からの支援がありました。建物が完成するまで土地分は金利のみの支払いになるので、支援金は土地の頭金に充てた方が得、という判断です。
当初、営業さんからは「支援金は6月ごろで大丈夫」と聞いていました。ところが2月、銀行でのローン契約の場でこう言われます。「支援予定の分を現金でお支払いいただいて、残りを融資しますね」
……？？？と、一瞬固まりました。6月って聞いてたのに、来週！？
結局、両家の親に「支援金、来週までに用意してもらえる…？」と大急ぎで連絡。快く応じてもらえたから乗り切れましたが、今考えても綱渡りでした。営業さんと銀行の間で、話が揃っていなかったのだと思います。
ちょうど家計を見直していて、現金が厚めの時期だったのも幸運でした。家づくり中は、想定より現金を厚めに持っておく。これは声を大にして言いたいです。
銀行契約の1日は、想像の3倍しんどい
ペアローンで、土地と建物が別。この組み合わせだと、銀行での契約は1回4〜5時間かかりました。
書類は多いし、読んだことのない文章ばかり。説明は流れ作業のように進みますが、100%理解できる内容ではなく、頑張ってついていく感じです。電子契約のiPadが通信不良で止まって、待ち時間も長い。しかも0歳児連れだったので、途中で授乳休憩を挟みながらでした😅
夫が動けるのは土曜だけ。土曜の枠はすぐ埋まるので、朝8時50分の予約でした。その前に上の子たちを実家に預ける段取りも必要で、契約の日はそれだけで1日仕事です。
ひとつ想定外だったのは、借りる割合のこと。最初は夫婦で半々のつもりでしたが、銀行から「年収の比率に応じて6：4にしたい」と言われて変更しました。ペアローンの割合は、希望どおりにいかないこともあるようです。
それでも、ひとつずつ確認しながらサインを終えたときは、少しだけ自分たちを頼もしく感じました。知識ゼロから始めた家づくりで、いちばん「大人の契約」をした日だったと思います。
返済はいつから始める？正解が分からなかった話
2月末に土地の決済が終わると、3月から土地は我が家の名義になりました。そこから11月までは、土地分の金利のみを月約2万円支払っています。
本返済の開始は、銀行の方の「大体の方は、建物の引き渡しまで返済を遅らせていますね」という言葉で、12月からにしました。月の返済は17万円くらいになる予定です。
ただ、これ、正解だったのか今も分かりません。返済を遅らせている間は元本が減らず、利子だけを払い続けている計算です。かといって、賃貸の家賃とローン返済を半年以上ダブルで払うのも重い。悩ましいままサインしました。
同じ場面になったら、月々の負担と利子の総額を並べて、夫婦で決めるのがいいと思います。我が家の場合、家賃と本返済が重なるのは1ヶ月の見込みです。
これから契約する人へ：お金の段取りチェックリスト
我が家の経験から、契約前に確認しておきたいことをまとめます。
📌 契約前に聞いておきたいお金のこと
- 手付金・着手金はいつ・いくら必要か（我が家は計450万円でした）
- つなぎ融資が必要な組み合わせか、分割実行か
- 親からの支援金がある場合、いつ・どの形で入れるか（銀行と営業さんの認識を揃えてもらう）
- 優遇金利の条件（我が家は「給与口座をその銀行に移す」が条件で、10月ごろまでに設定が必要と言われています）
- 本返済をいつから始めるか（遅らせる＝その間は利子のみ）
あとは、団信の特約まわりです。特約を付けると金利がどれくらい上がるのか、モゲチェックで各社の相場を見ておいたおかげで、銀行での説明も納得しながら選べました。我が家は結果的に、金利を変えずにリビングニーズ特約を付けてもらえています。
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住宅ローンの比較に使ったのは「モゲチェック」です。無料で、金利や団信特約の相場がまとめて見られます。銀行の説明を聞く前に相場を知っておくと、その場で納得して選べます。
ローンの中身（変動か固定か・ペアローンの考え方・団信の選び方）は、こちらの記事に詳しく書いています。
それと、支払いは引き渡しで終わりではありません。忘れたころに「不動産取得税」の通知が来ます。我が家に届いたのは54万円。申告で0円見込みになるまでの手順は、この記事に全部書いています。
まとめ：お金の「順番」を知っているだけで、焦りは減る
注文住宅のお金は、金額そのものより「いつ・いくら動くか」が見えないことが不安の正体でした。手付金450万円も、親の支援金の前倒しも、順番さえ知っていれば慌てずに済んだはずです。
我が家はまだ引き渡し前。12月の建物決済と本返済スタートが控えています。そこでまた気づいたことがあれば、追記しますね。
家づくりのお金の全体像（総額・諸費用・我が家のリアルな数字）は、こちらの記事にまとめています。
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