注文住宅の総額はいくら？概算から約1割上がった我が家の資金計画書とローンの決め方

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家づくりのお金の話って、誰に・どこまで聞いていいのか分からなくて、夜にスマホで検索しては不安になっていませんか？私もそうでした😢

我が家も最初の「ざっくり概算」を信じていたら、正式な資金計画書で総額が約1割アップ。「えっ、話が違う…！」と固まりました。

先にお伝えすると、我が家は地価が高めで総額は大きめ。でも起きたこと（概算とのズレ・総額の見える化・住宅ローンの決め方）は、予算の大小に関係なく同じです。これから建てる方の参考になればうれしいです。

口頭の「概算」と、正式な「資金計画書」は別物でした
資金計画書に、何が入っていたか
それでも“あとから増えた”もの
住宅ローンは「いくら借りられるか」で決めませんでした
変動金利を選んだ理由（怖さも正直に）
これから建てる人へ——最初に「諸費用込みの総額」を見える化しておくと安心
まとめ

口頭の「概算」と、正式な「資金計画書」は別物でした

我が家は、いくつかのハウスメーカーを比べたうえで、ちょうど希望どおりの土地が出たので、その条件付き土地のハウスメーカーで進めることにしました。

きっかけは、担当の営業さんが「ご実家から徒歩5分の場所に、新しく2区画の分譲地が出る予定ですよ」と、まだ表に出ていない情報をいち早く教えてくれたこと。資料もまだない段階で、ざっくりした図面と口頭で「だいたいこれくらいですかね〜」という感じでした。

その土地は大きすぎず小さすぎず、エリアでもなかなか出ないベストな広さ。3週間ほど、ほかのメーカーや土地と並べてじっくり考えて、正式に申し込むことにしました。

ところが——口頭で聞いていた金額と、正式に出てきた資金計画書を見比べると、総額が約1割（数百万円単位）上がっていたんです。一瞬、諦めモードになりました😢

あとから分かったのは、表に出る前の早い情報は、その分まだ金額が固まっていないということ。早くもらえるのはありがたいけれど、確定していない部分もある。これは納得して受け止めています。激戦の土地に一番手でエントリーできたのは、その営業さんのおかげなので、むしろ感謝しているくらいです。

ちなみに、間取りそのものは契約したメーカーの中で決めていくことになります。「ここも複数社で見比べておけたら…」と感じた話はこちらの記事にも書きました。

資金計画書に、何が入っていたか

金額のズレはあったものの、我が家の営業さんは振り返るとかなり良心的でした。というのも、あとから足されがちな項目を、最初から十分（ギリギリより少し多め）に見積もりへ入れてくれていたんです。

たとえば外構費用、地盤改良費、境界フェンス代など。とくに地盤改良は80万円で計上されていたのですが、最近になって「不要」と分かって、これはかなりうれしい誤算でした✨ かかるかどうか分からない費用まで先に入れておいてくれるメーカーは、信頼できるなと感じています。

ローンの事務手数料・登記費用・火災保険料なども、個別に見ればどれも高いのですが、資金計画書に最初から込みで入っていたので、あとから「これも要るの！？」と慌てることはありませんでした。

逆に、ここは確認しておけばよかったな…と思うのが「標準仕様に何が含まれるか」。契約前にモデルハウスで口頭で聞いただけだったので、あとから自分で用意が必要だと分かったものがいくつかありました。大きかったのは、カーテン・カーテンレール（取り付けも）・カップボード・エアコンあたりです。

それでも“あとから増えた”もの

必須項目が後出しで増えた、という感じではなかったのですが、それでも金額が動いたところはあります。理由のほとんどは、メーカーが安く見せるために抜いていた、というよりお互いのイメージのズレでした。

いちばん大きかったのは、当初考えていた坪数ぶんの建築費が、最初の資金計画書には入りきっていなかったこと。同じ家でも、30坪と希望の35坪とでは、総額が数百万円変わってきます。

あとは、LDKに大きな窓がほしいと伝えていて「見積もりに入れてます！」と聞いて安心していたのですが、実際に入っていたのは高さ200cmの横長の掃き出し窓＋FIX。私がイメージしていた高さ240cmの窓ではなくて、ここで30万円ほど増えました。

こういうズレを減らすために、私は打ち合わせのたびに「で、今の総額はいくらですか？」と必ず聞くようにしていました。ローンも、余裕を持たせる人が多いと言われつつ、あえてピッタリの金額にして、もし超えてもキャッシュで払える範囲に踏みとどまると決めていました。だからか、増額の話自体が少なかったのかもしれません。

間取りの打ち合わせで追加費用が出てきたときの話はこの記事にもくわしく書いています。あわせて読むと、お金の動き方がイメージしやすいと思います。

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住宅ローンは「いくら借りられるか」で決めませんでした

ここが、私がいちばん声を大にして言いたいところです。

銀行に行くと「ここまでならお貸しできますよ」と、かなり大きな金額を提示されます。我が家も「1億円超までOK」と言われました。でも、その金額で借りたら、毎月の生活費がどう考えても回らないんです。シミュレーションすると一目瞭然でした。

だから、銀行やハウスメーカーに言われるままにせず、自分が主体になって総額を決めることにしました。我が家は、お金の専門家4人に相談に行き、ネットでもいろいろシミュレーションをしました。

大事なのは、まずライフプランを決めること。教育費や旅行、これからの暮らし方を並べてから、「無理なく返せる総額」を逆算する。借りられる額ではなく、返せる額で決める、という順番です。

最近は、ローンの年数を長めにして、毎月浮いたお金をNISAに回す、という考え方もありますよね。ガンガン繰り上げ返済して早く終わらせるのがいいのか、長く借りて投資に回すのがいいのか。いろんな返し方をシミュレーションしてみたのも、我が家には合っていました。

変動金利を選んだ理由（怖さも正直に）

正直に言うと、金利は今でも怖いです。考えると憂うつになるくらい😅

我が家は変動金利を選びました。営業さんも、相談したお金のプロ4人も、みんな変動推し。実際、変動のほうが固定より1.5%以上安かったんです。

本やネットで勉強してみると、返し始めの10年は金利の負担がいちばん大きいので、その最初の10年が安い変動が効いてくる、という話に納得感がありました。

もちろん、これから金利が上がっていく可能性は言われていて、毎月1〜2万円ほど返済が増えることもあるみたいです。でも、金利が上がるような局面では給料も上がりやすい傾向があるとも聞くので、今感じているほどの負担にはならないかな…と、自分に言い聞かせながら頑張ることにしました（それでも怖いですけどね💦）。