住宅ローンのシミュレーション、何度もしましたか。私は何度もしました。それでも、ローンが怖かったです😢
我が家の総額は世帯年収の８倍（ローン総額は6.2倍）。月の返済は16〜17万円。契約前に分かっていて、納得して契約しました。
それでも、打ち合わせが進むほど不安は大きくなりました。シミュレーションに入っていなかったお金が、次々に出てきたからです。
この記事では、共働きで子ども3人の私が、お金の不安をどう消したかを正直に書きます。
― この記事の結論 ―
お金が怖かった正体は、主にこの2つでした。
・ローンに”入らない”現金が450万円も必要だった
・入居前から固定資産税がかかる（土地で20万円）
不安を消すためにやったのは、この5つです。
✓ 利害のないFPに相談（4人）
✓ 土地が適正価格か不動産屋に検証
✓ AIで”厳しめシナリオ”の家計を試算
✓ 45年ローンにして、浮いた分を投資に
✓ 収入保障の保険で「働けない時」に備える
数字は分かっていたのに、不安は消えなかった
総額も月の返済も、契約前に把握していました。それでも怖かったのは、別の不安があったからです。
一番は、途中で払えなくなったらどうしよう、ということ。
そして、子ども3人の教育費と、返済が重なる15年ほど。家計のバランスが取れるのか。
良い家で過ごす思い出のために買ったのに、旅行や外食の思い出は作れないのでは。そう考えると、手が止まりました。
正体①：ローンに”入らない”現金が450万円も必要だった
一番手に負えなかったのが、ローンに組み込めない現金の出費です。月の返済とは別に、まとまった現金が要りました。
我が家の場合、ざっくり450万円。内訳はこんな感じです。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| カーテン | 約70万円 |
| エアコン | 約40万円 |
| 間接照明 | 約20万円 |
| 外構（南庭・植栽） | 約200万円 |
| 引越し・家具・その他 | 残り |
| 合計の目安 | 約450万円 |
外構はHMだと割高だったので、一括比較して他社に頼みました。安くなった代わりに、現金での先払いになります。
標準仕様からのグレードアップも侮れません。コンセントを増やす、ダウンライトをグレードアップする。1つ6千円が積み重なると、あっという間に10万円。塵が積もるほど、見積もりは膨らみます。
追加費用がどこまで膨らんだかは、別記事に詳しく書いています（追加費用が＋370万になった話）。
正体②：入居前に来た「固定資産税」という盲点
もう一つの盲点が、固定資産税でした。
土地を先に買ったので、入居前から土地の固定資産税がかかります。最初の請求は約20万円。建物が完成すると、年間で40万円くらいになりそうです。
さらに、賃貸のときは会社から月3万円ほどの住宅補助がありました。それも、持ち家になると消えます。
返済に加えて、固定資産税と、補助の消失。月の負担は、体感で7万円くらい増えました。
不安を消すためにやった5つのこと
ここからが本題です。怖さを小さくするためにやったことを、5つ書きます。
① 利害のないFPに相談した（4人）
HMが紹介するFPではなく、利害のない第三者のFPに4人相談しました。終身保険の解約、家計の整理、ライフプランの見直しまでできました。
「この金額なら大丈夫」と言ってもらえたのが、大きな安心でした。
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FP相談で何が変わったかは、FPに4回相談した話に詳しくまとめています。
② 土地が適正価格か、不動産屋に検証してもらった
購入予定の土地が”お買い得かどうか”を、不動産屋に直接相談し、Zoomでも検証してもらいました。結果、我が家が検討していた土地は相場よりもかなり安いとわかり、購入に踏み切れました。
高い買い物だからこそ、相場を知ると落ち着きます。
③ AIで”厳しめシナリオ”の家計を試算した（おすすめ！）
複数のAIに、わざと厳しい条件で家計を試算してもらいました。これがかなり有効でした。
🔧 AIで家計を試算する頼み方（コピペでOK）
① AI（ChatGPTやGeminiなど）に「家を買いたいのでライフプランを立てたい。必要な情報を教えて」と聞く
② 聞かれたこと（夫婦の収入・家族構成・今後のライフイベント・車の買い替え・運用資産・家計状況）に答える
③「金利が2〜3%に上がったら」「子ども3人が私立で下宿したら」など”厳しめ”の条件も足して試算してもらう
我が家は、金利2〜3%・NISA運用3%・子ども3人が中学から私立で下宿、という厳しめでも試しました。それでも家計は破綻しない、と複数のAIが答えてくれました😊
東大主席より賢いと言われるCLuadeのfableに「厳し目に考えても、破綻しない」と言ってもらった時は、安心感がありました。
④ 45年ローンにして、浮いた分を投資に回す
我が家は35年ではなく45年ローンを選びました。月の返済が6万円ほど下がります。
その分を、全世界株（オルカン）や国内の高配当株で、年5〜7%を目安に運用する方針です。低い金利で長く借りて、手元を厚くする考え方です。
※これは我が家の方針で、賛否があります。投資には元本割れのリスクもあります。
⑤ 収入保障の保険で「働けない時」に備える
どちらかが働けなくなった時のために、掛け捨ての収入保障保険に入りました。共働き前提の家計なので、ここは外せませんでした。
住宅ローンの不安と、銀行を比べて安心できた話
住宅ローンそのものも、かなり不安でした。一番は、変動金利が上がっていくこと。
0.25%上がるだけで総支払いが数百万円増えると聞くと、ぞっとします・・・
でも月で見れば数千円。金利が上がる時は賃金も上がっているはず。そう考えて、変動を選びました。
でも、最初はどの銀行がいいのか分かりませんでした。HM提携は割高では、とも思っていました。
そこで使ったのが、住宅ローンを無料で比較できる『モゲチェック』です。我が家は45年ローンを希望していて、HM提携の銀行は35年〜長くて40年まで。35年超のローンは、モゲチェックに問い合わせると対応行を教えてもらえました（私の場合は3行）。
「金利が上がっても5年は返済額が変わらない」といった銀行ごとのルールも見比べられます。
比べてわかったのは、HM提携の地銀の金利が、相場よりかなり低かったこと。最初から提携で決めていたら、この”お得さ”には気づけませんでした。比べたからこそ、納得して契約できました。
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どの銀行がいいか分からない人は、まず比べてみると安心です。『モゲチェック』なら年収や希望から、自分に合う住宅ローンを無料で診断・比較できます（私も使いました）。35年超のローンも、問い合わせれば対応行を教えてもらえます。
今、同じ不安の人へ
当時の私と同じように、お金が怖い人へ。
怖いのは、たぶん”見えていない出費”があるからです。ローンに入らない現金、固定資産税、補助の消失。先に全部書き出すと、怖さはかなり小さくなります。
そのうえで、利害のない第三者とAIに、厳しめの条件で試算してもらう。数字で「大丈夫」が見えると、気持ちが落ち着きます。
お金も家も、契約前に複数で比べておくと納得感が違います。私は間取りを1社で決めて、そこだけ少し心残りがあります（その正直な気持ちはこちら）。
まとめ
シミュレーションをしても、不安は消えませんでした。消えたのは、見えない出費を全部書き出して、第三者とAIに数字で確かめてもらってからです。
お金が怖いのは、ちゃんと考えている証拠だと思います。一つずつ見える化すれば、大丈夫。これから家を買う方の支えになれば嬉しいです😊
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